Definition
- 하자의 정의
- 집단소송의 성격
하자란 공사상 잘못으로 생긴 결함입니다
균열 · 침하 · 파손 · 들뜸 · 누수 등으로 안전상 · 기능상 · 미관상 지장을 초래할 정도의 결함이 하자입니다. 하자소송은 이 결함에 대한 손해배상을 구분소유자를 대신해 청구하는 절차입니다.
하자란 공사상 잘못으로 인하여 균열 · 침하(沈下) · 파손 · 들뜸 · 누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상 · 기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말합니다(공동주택관리법 제36조 제4항).
하자소송(정식으로는 하자보수에 갈음한 손해배상청구소송)은 아파트에 발생한 하자에 대해 입주자대표회의가 각 구분소유자로부터 하자담보추급권(손해배상청구권)을 양도받아, 시행사 · 시공사 · 보증사를 상대로 손해배상을 청구하는 절차입니다. 판례상 하자담보추급권은 각 구분소유자에게 귀속되는 권리이므로 입주자대표회의가 원래부터 행사할 수 있는 권리가 아닙니다.
하자소송은 각 구분소유자의 권리를 양수하여 대리행사하는
일종의 집단소송입니다
※ 출처: 공동주택관리법 제36조 제4항, 하자소송팀 업무 정리
Legal Basis
- 집합건물법 제9조
- 공동주택관리법
- 시공자의 보충적 책임
청구권은 두 갈래로 나뉩니다
하자담보추급권에 기한 손해배상 청구와 하자보수보증금 청구는 근거 법령 · 권리자 · 상대방이 각각 다릅니다. 시공자의 책임은 시행사가 무자력일 때만 발생하는 보충적 책임입니다.
※ 하자영업제안서에는 집합건물법 제9조의2로 표기되어 원자료 간 조번호 표기 차이가 있습니다. 공동주택관리법 제37조를 직접 인용한 대목과 하자보수보증금 청구의 구체적 조번호는 자료에 없습니다.
| 구분 | ① 하자담보추급권에 기한 손해배상 | ② 하자보수보증금 청구 |
|---|---|---|
| 근거 | 집합건물법 제9조 | 공동주택관리법령 |
| 권리자 | 원래 각 구분소유자 → 입주자대표회의가 양수하여 행사 | 보증서 발급 시 계약자는 시공자 → 사용승인 이후 입주자대표회의로 이전 |
| 상대방 | 분양자(시행사) · 시공자 | 보증사 |
| 대상 하자 | 사용검사 전 하자(미시공 · 오시공 · 변경시공) + 사용검사 후 하자 | 사용검사 후 하자에 국한 |
| 제척기간 | 하자항목별로 다름(2 · 3 · 5 · 10년) | 하자담보추급권 행사와 동일하게 적용 |
※ 출처: 매뉴얼 Ⅱ장 2항, 하자소송팀 업무 정리
Warranty Period
- 2 · 3 · 5 · 10년
- 제척기간
공종마다 다른 담보책임기간,기한이 지나면 권리가 사라집니다
담보책임기간(제척기간)은 하자 성격에 따라 2년에서 10년까지 나뉘고, 기산일은 전유부분과 공용부분이 다릅니다.
미장 · 수장 · 도장 · 도배 · 타일 · 석공사 · 옥내가구 · 주방가구 · 가전제품
건축설비 · 목공사 · 창호 · 조경 · 전기전력설비 · 소방시설
대지조성 · 철근콘크리트 · 철골 · 조적 · 지붕 · 방수 / 미시공 · 오시공 · 변경시공(전유부분은 거의 대부분 5년)
주요 구조부 · 지반
전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용승인일(임시 사용승인을 받은 경우 임시 사용승인일)부터 기산합니다.
※ 최장 제척기간은 신법 5년 · 구법 10년입니다. 사용검사 전 하자의 경우 전유부분은 거의 대부분 5년입니다. 출처: 회사소개서, 매뉴얼 Ⅴ장 3 · 5항
Types
- 준공 전 하자
- 준공 후 하자
- 공용부 · 전유부
보이지 않는 하자와 보이는 하자는구제 방법부터 다릅니다
하자는 준공 전(사용검사 전) 하자와 준공 후(사용검사 후) 하자로 나뉩니다. 준공 전 하자는 보이지 않아 보수가 불가능하고 손해배상으로만 해결되는 반면, 준공 후 하자는 눈에 보이고 보수도 가능합니다.
미시공 · 오시공 · 변경시공
전체 하자 중 약 60~70%
- 내용미시공 · 오시공 · 변경시공
- 눈에 보이는가보이지 않음
- 보수 가능 여부불가능
- 구제 방법손해배상
- 비중전체 하자 중 약 60~70%
- 대표 예지하주차장 지붕 · 바닥, 옥상 바닥, 벽체, 각 세대 내 욕실, 발코니 바닥, 층간소음, 스프링클러, 방수 및 보호몰탈 누락 · 축소
부실시공에 따른 결함
전체 하자 중 약 30~40%
- 내용부실시공에 따른 안전상 · 기능상 · 미관상 결함 등
- 눈에 보이는가보임
- 보수 가능 여부가능
- 구제 방법하자보수 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상
- 비중전체 하자 중 약 30~40%
- 대표 예균열, 결로, 곰팡이, 누수, 타일 들뜸 및 파손, 거울 변색, 각종 변색, 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 붕괴, 작동 불량, 부착 불량, 고사 등
※ 비중은 법무법인 더 에이치 황해 기준. 출처: 매뉴얼 Ⅱ장 1항, 회사소개서
설계도서에 기재되어 있음에도 시공되지 아니한 하자
설계도서에 기재된 것과 다르게 시공한 하자
설계도서에 기재된 것보다 낮은 품질의 자재를 사용한 하자
하자는 공용부분과 전유부분으로도 나뉘며, 판결 금액도 공용부분 하자 금액과 전유부분 하자 금액으로 크게 나뉩니다. 전유부분 하자는 다시 사용검사 전 하자(미시공 · 오시공 · 변경시공)와 사용검사 후 하자로 나뉩니다. 사용검사 후 하자는 감정인의 조사(전수조사)를 통해 세대별로 금액 차이가 발생하며, 조사를 받지 않은 세대는 인정되지 않습니다. 통상 사용검사 전 하자 금액이 사용검사 후 하자 금액보다 큽니다.
누락하자는 선행 하자소송에서 빠진 항목을 뒤이어 청구하는 사건입니다. 감정기간이 짧은 대신 감정보고서 제출과 소송비용 상환에는 더 오래 걸립니다.
Assignment
- 현재 소유자
- 권리보전
- 대리행사
소유자가 직접 소송하기엔경제적 · 기술적 어려움이 있습니다
그래서 입주자대표회의가 각 소유자의 권리를 양도받아 진행합니다. 채권양도서류는 하자별 제척기간을 넘기지 않도록 권리를 보존하는 역할도 합니다.
권리자는 등기부상 현재의 구분소유자입니다
대법원 판례에 따르면 하자담보추급권은 매도인과 매수인 사이에 특약이 없으면 현재의 소유자에게 귀속됩니다. 집합건물법은 각 세대의 하자를 소유자가 직접 권리 행사하도록 규정하고 있지만, 소유자가 직접 하자를 적출하고 소송절차(민사소송은 원고가 직접 입증)를 진행하기에는 경제적 · 기술적 어려움이 있습니다.
그래서 입주자대표회의가 각 소유자의 권리를 양도받아 진행하는 것입니다. 또한 하자 항목마다 2 · 3 · 5 · 10년의 제척기간이 있어 기한을 넘기면 권리가 소멸하는데, 채권양도서류는 이를 막는 권리 보존용으로도 사용됩니다.
※ 출처: 매뉴얼 Ⅵ장 1항, 질의 목록 답변 정리 질의 3 · 6
소유자가 직접 소송을 진행하기에는 경제적 · 기술적 어려움이 있어, 입주자대표회의가 소유자의 권리를 양도받아 대리로 진행합니다. 미제출 시 인지세 · 감정료 등을 개인이 부담해야 하고, 제척기간 준수가 어려우며, 준공 전 하자를 발견하기 어렵습니다.
네, 거부하실 수 있습니다. 다만 제출하지 않으시면 이후 판결금이나 보수비를 받게 되었을 때 세대별로 배당되는 몫을 받으실 수 없습니다.
전 소유자가 동의서를 제출했다면 새 소유자께서 추가로 제출하지 않으셔도 됩니다. 대법원 판례상 하자담보추급권은 특약이 없으면 현재의 소유자에게 귀속됩니다. 전 소유자가 제출하지 않았다면 제척기간(5년)이 남아 있는 경우 새 소유자께서 동의서와 신분증 사본을 제출해 주시면 됩니다.
채권을 양도하지 않은 세대는 판결금을 분배받으실 수 없고, 시행사 · 시공사 · 보증사에 개별적으로 청구하셔야 합니다.
판결금액은 세 가지 비율의 곱입니다
감정금액에 채권양도비율과 책임제한비율을 곱해 판결금액이 정해집니다. 협상이 길어질수록, 시간이 흐를수록 책임제한비율은 커집니다.
판결원금 외 지연이자로, 소송기간에 비례해 늘어납니다
준공일로부터 감정 시까지의 기간을 고려한 감가상각
감정 착수 시점이 4년차인 경우의 책임제한 감액률
※ 251001 발신공문은 "1년에 5~7%씩 감가상각", 회사소개서는 "1년에 약 5%씩 감액"으로 표기해 두 자료의 수치가 다릅니다.
3년차가 지나면 시공사 CS팀이 대부분 철수합니다. 협상이 길어질수록 책임제한(연 약 5% 감액)으로 건설사가 유리해지는 구조이므로, 담보책임기간 안에서 서두르는 편이 유리합니다.
담보책임기간이 지나기 전에,단지 상황부터 확인하세요
도입 문의는 무료이고 착수금은 없습니다. 접수 후 담당자가 확인하고 단지 상황에 맞춰 연락드립니다.
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